Warszawski Mordor zmienia się. Zieleń zamiast betonu

Kompleks biu­row­ców war­szaw­skie­go Mordoru, naj­więk­sze­go sku­pi­ska biu­row­ców w war­szaw­skiej dziel­ni­cy Mokotów, prze­szedł grun­tow­ną prze­mia­nę. To przy­kład tego, jak moż­na zmie­nić miej­sce w bar­dziej przy­ja­zne dla użyt­kow­ni­ków i środowiska.

Kiedyś, za cza­sów PRL, mie­ści­ły się tam zakła­dy prze­my­sło­we i spo­żyw­cze, m.in. Zakłady Mięsne „Służewiec“. Z bie­giem cza­su Służewiec zabu­do­wa­no biu­row­ca­mi, nie dba­jąc przy tym o zie­leń, ani o wygod­ną komu­ni­ka­cję. To się zmienia. 

Zbudowany w 2008 roku kom­pleks Marynarska Business Park prze­stał z cza­sem przy­cią­gać najem­ców i inwe­sto­rów. Firmy PineBridge Benson Elliot i Syrena Real Estate pod­ję­ły się grun­tow­nej moder­ni­za­cji i przy­sto­so­wa­nia par­ku biu­ro­we­go do aktu­al­nych wyma­gań ryn­ku. Nazwały go Diuna. Jak czy­ta­my, teren patio ukształ­to­wa­ny jest za pomo­cą zie­lo­nych wznie­sień – diun. Głównym wyko­naw­cą moder­ni­za­cji zysta­la fir­ma Reesco.

My nie lubi­my burzyć i bar­dzo wie­rzy­my w dawa­nie inwe­sty­cjom dru­gie­go życia. Nasz model biz­ne­so­wy pole­ga­ją­cy na rewi­ta­li­za­cji star­szych budyn­ków prze­ćwi­czy­li­śmy już wcze­śniej przy oka­zji biu­row­ca HOP przy ul. Chmielnej w Warszawie. Dla Diuny stwo­rzy­li­śmy autor­ski pro­gram moder­ni­za­cji, któ­ry objął trzy obsza­ry: teren zewnętrz­ny i oto­cze­nie budyn­ków, hole wej­ścio­we czte­rech biu­row­ców oraz udo­sko­na­le­nia w sys­te­mach budynkowych. 

Witold Zatoński, zało­ży­ciel Syrena Real Estate.

Rewitalizacja biurowców

Zastosowano roz­wią­za­nia uspraw­nia­ją­ce dzia­ła­nie wen­ty­la­cję budyn­ków, np. ste­ro­wa­nie wen­ty­la­cją uza­leż­nio­ne od stę­że­nia dwu­tlen­ku węgla, sys­te­my wen­ty­la­cji VAV oraz kon­tro­lę prze­pły­wu powietrza. 

Jednym z naj­waż­niej­szych dzia­łań zre­ali­zo­wa­nych pod­czas moder­ni­za­cji była wymia­na agre­ga­tów chłod­ni­czych, tzw. chil­le­rów na efek­tyw­ne ener­ge­tycz­nie agre­ga­ty śru­bo­we. Dzięki dzia­ła­niom pod­no­szą­cym efek­tyw­ność ener­ge­tycz­ną budyn­ków kom­plek­su pro­gno­zo­wa­na jest tak­że zna­czą­ca reduk­cja dwu­tlen­ku węgla do 31 procent.

W Diunie wdro­żo­ne zosta­ły ponad­to roz­wią­za­nia wpły­wa­ją­ce na ogra­ni­cze­nie zuży­cia wody, jak regu­la­cja prze­pły­wów w arma­tu­rze w czę­ściach wspól­nych, wpro­wa­dze­nie sys­te­mów wykry­wa­nia i zapo­bie­ga­nia wycie­kom oraz insta­la­cja zbior­ni­ka reten­cyj­ne­go o pojem­no­ści 80 m³ na wodę deszczową.

Na tere­nie zewnętrz­nym Diuny waż­ną rolę odgry­wa reten­cja. Cała woda z dzie­dziń­ca spły­wa naj­pierw do małych zbior­ni­ków na pozio­mie tere­nu, a następ­nie do więk­szych pod­ziem­nych zbior­ni­ków w celu ponow­ne­go jej wyko­rzy­sta­nia. stru­myk, zamgła­wiacz z 200 dysza­mi wytwa­rza­ją­cy­mi wod­ną mgieł­kę w upal­ne dni

Zieleń zmniejszy temperaturę o 15 stopni

W miej­scu beto­no­we­go par­kin­gu o powierzch­ni 6 tys. mkw. poja­wił się park z 50 drze­wa­mi oraz 96 gatun­ka­mi krze­wów. Jest to zie­leń rodzi­ma istot­na z punk­tu widze­nia pro­jek­tów pro­wa­dzo­nych w duchu zrów­no­wa­żo­ne­go rozwoju. 

Roślinność nawil­ża powie­trze i obni­ża tem­pe­ra­tu­rę dzie­dziń­ca. Potwierdziły to pomia­ry wyko­na­ne przed moder­ni­za­cją patio (w lip­cu 2021 r.) i po doko­na­niu nasa­dzeń zie­le­ni (w lip­cu 2023 r.). Wykazały one, że tem­pe­ra­tu­ra na dzie­dziń­cu obni­ży­ła się o oko­ło 15 stop­ni Celsjusza. 

Czytaj tak­że: Zamiast fabry­ki FSO osie­dle z zie­lo­ną energią

Drzewa posa­dzo­no w spe­cjal­nych kon­struk­cjach, dokład­nie w miej­scach loka­li­za­cji słu­pów gara­żu pod­ziem­ne­go. Na patio tra­dy­cyj­ne traw­ni­ki zastą­pi­ła łąka kwiet­na. Na tere­nie kom­plek­su zna­la­zło się tak­że 13 ekra­nów anty­smo­go­wych o łącz­nej powierzch­ni 416 mkw. któ­re obsa­dzo­ne zosta­ły pną­cy­mi rośli­na­mi. Konstrukcje oddziel teren par­ku od ruchu uli­cy Marynarskiej, zatrzy­mu­jąc hałas, kurz czy spaliny.

Mordor czyli morderczy dojazd 

Jedną ze sła­bych stron kom­plek­su biu­row­ców na dale­kim Mokotowie jest dojazd, ponie­waż uli­ce czę­sto kor­ku­ją się. Coraz waż­niej­sza jest więc komu­ni­ka­cja miej­ska oraz rowerowa. 

Dawna stre­fa wjaz­do­wa do kom­plek­su od stro­ny uli­cy Taśmowej zamie­ni­ła się w stre­fę o dłu­go­ści 80 metrów z zie­le­nią i miej­sca­mi do odpo­czyn­ku. Cały teren wyłą­czo­no z ruchu samo­cho­do­we­go, moż­li­we są tyl­ko krót­ko­ter­mi­no­we posto­je. Powstała infra­struk­tu­ra dla rowe­rzy­stów: par­king na 114 miejsc na pozio­mie pod­ziem­nym, szat­nia z prysz­ni­ca­mi, czte­ry łado­war­ki dla rowe­rów elek­trycz­nych, sta­cje do samo­dziel­nej napra­wy, a tak­że sto­ja­ki naziem­ne. Na tere­nie Diuny bie­gnie też wewnętrz­na dro­ga rowe­ro­wa, któ­ra połą­czy kom­pleks z oko­licz­ną sie­cią ścieżek.

W rewi­ta­li­za­cji Diuny waż­na była tak­że idea gospo­dar­ki cyr­ku­lar­nej. Cała zie­leń z pier­wot­ne­go pla­cu zosta­ła roz­da­na najem­com, a część mate­ria­łów pocho­dzą­cych z roz­bió­rek zosta­ła wyko­rzy­sta­na w nowym pro­jek­cie, m.in. sta­re masz­ty rekla­mo­we i kamień z holi wej­ścio­wych prze­zna­czo­no do budo­wy pawi­lo­nu edu­ka­cyj­ne­go na patio.